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新华网·四川城建与房产频道开通庆典

更新时间: 2021-10-15

  沪市上市公司公告(9月17日),主持人:今天我们整个开通仪式和我们论坛时间不一般地长,感谢各位的参与,现在我宣布“新华网·四川城建与房产频道开通”暨《“十一五”规划与城市未来》网上直播高层论坛现在结束。谢谢!

  主持人:谢谢大家,谢谢王总,今天我们的嘉宾可以说是畅所欲言,而且我们相信以后会有更多的平台能够让大家,让政府、开发商和网民在平等的平台上自由交流,然后把我们整个社会构建地更加和谐,让我们整个城市规划越来越好,让我们城市未来也越来越美好,感谢我们嘉宾,谢谢。

  王晓白:我想说的是另外一个问题,我觉得我们新华网·四川城建网当前作为一个主流媒体,当前网上各种声音很多,我建议究竟房价高的原因是什么,应该作一次深入探讨,我是以前基层区房管局长,我修过上百万平米经济适用房,当时房价800多,后来卖到1200,公司改制我作为开发公司经理之后,我现在成本是2000多,多的是3000,这是我说民用住宅,不是高端住宅,除了土地以外,还有规划提高,光是一个保温就增加100亿,还有刚才提到的日照要求达不到,所以是一个系统问题,所以我建议,我们的新华网,我们的杂志,能不能认真对房价为什么高,做一次深入的以理服人的分析,最后我有一个提议,在整个宏观调控当中,无论是哪个部门,甚至是专家学者,在分析房地产是否暴利的时候,我看那么多文章,我是比较研究,发现都没有等号,一个巨大惊叹号,忘掉了除号,就是一个项目房地产利润它忘记了,比如说《居周刊》登房地产利润高达40%,多大标题,封面标题,是不是事实,某些话确实是事实。房地产利润等于暴利,带来了各级干部特别是广大群众,对开发商恨之入骨,咬牙切齿,所以我希望我们新华网,希望城建网能够不要护短,认真把房价公开于市,形成一个公正的等号,谢谢大家!

  王晓白:很抱歉,因为时间已经到了,今天我是有准备的,刚刚我想既然是研讨,总会有不同的碰撞才有火花,要有不同的言论,我非常赞同刚才国土资源厅的同志,他提到房价增长不能唯一看到是地价增长,这个观点我赞成,但是刚才他的数据恐怕小数点不对,160多亩土地,容积率是3,建筑面积大概是900亩,不是100亩。

  王晓白:你说容积率是3,按700平方一亩,才2100,只有2000平方米,除去180万就是900,因为我的容积率是4,我的土地是160万一亩,我的成本是800,我的容积率是4,我就知道他的容积率不会比我低。

  主持人:好的,谢谢李总,接下来这个话题其实我自己也会有一个想法,我觉得本地风格和我们房地产开发过程当中,好象越来越少,所以接下来这个话题邀请成都金房集团董事长王晓白给我们介绍一下川西民居建筑风格的传承和创新,我们掌声有请。

  李质和:首先祝贺我们新华网·城建与房产频道开通,打造精品楼盘,我是这样体会的,还是首先你作为开发企业要对城市建筑负责,要对业主负责,你只能用这样的指导思想,你才能方方面面要求施工队伍,比如说,我们长期以来,我们跟施工单位签订合同的时候大概是99年,我们媒体报道的特别多的,老百姓投诉特别多是房地产质量问题,鉴于在这种情况下,我们在跟施工企业签定合同的时候,就是严格按照不合格罚款。最后结果是什么呢,不仅栋栋是优良,而且还评出芙蓉杯、天府杯,在这个时候就要兑现发奖金,我们内部意见就不一致了,就有点耍赖了,但我讲,还是要兑现奖金才行。有些设施设备方面配套要完善,再一个精品楼盘是多方面的,而且包括了整个的所有配套设施,比如说地下室车库,在99年还没有硬性规定,我们还是坚持修地下室车库,到了第三期的时候,就是02年我们还修了两层,当时修这个车库压力很大,成本非常高,而且业主非常聪明,我们的物价部门规定了的,每一个车库一个月大概200元,所以我们开了这个车库不仅成本收不回来,连利息都收不回来。但是我就觉得不能因为收不回来,一时的困难就不去做,所以我们还建了400多个车位,大概有800多户。从这个情况来看,由于我们把这个事情重视了以后,是一个什么情况呢?地表上不允许汽车停车,环境就好了,自行车有固定的房间。做长富公园的时候,我们把房子的径深压到10米建多层,这是什么概念?从这个情况看,到现在为止我也不能说长富公园是一个精心楼盘,但是整个来说质量是好的,环境是好的。

  邓荣飞:这个有相当一部分是我们建筑师走多样化道路结构形成的,06年以来,比较有实力有规模的企业有相当一部分都走入了多元化,而且绝大部分都是以走房子开发这个多元化,那么如何来看待和评价它,我们作为亲身经历者,我觉得感到更多是必然的。我们所获得回馈和收益,我们的付出应该说是匹配的,因此很多的人来从事这个行业,随着这个行业竞争越来越激烈,一方面是竞争激烈带来我们收益完成不匹配甚至于是负的,更可怕开发商把它风险完全跟承包商在一起,房子卖不出去的时候,不仅是收益问题,还有一个连成本都收不回来的问题。显然更有实力的承包商和开发商来讲,他们基本上具备这种能力,资源上能力也基本上能够做得到,所以说这不是一个选择问题,这是一个必然的结果。既然是必然的,能走到今天是有积极的效应的,今后也许随着房地产开发行业越来越专业化,越来越精细化,门槛越来越高,同时也随着建筑师承包行业越来越理性化,我想今后一定还有近路走,但是没有以前那么多了。

  主持人:好,谢谢刘总,接下来话题是“城市建设与建筑企业”。首先我们邀请中铁五局副总经理、成都天泉置业董事长邓荣飞给我们做发言。

  刘晓齐:所以作为开发商,作为起立公司曾经也提出过打造老百姓买得起好房子,我记得今年1—3月份成都市统计,成都市房屋均价是3900元,当然我们执行的价格是3500元,我想这是我们企业一贯推行的行为发展企业的行为宗旨,其实我觉得它也是以盈利为目标,是以长远利益为目的。企业应该生产出最优的产品,他在有一段时间利润率相对薄一些,但是从长时间获得利润值不比一定阶段低,所以这是我们企业经营的思想,另外一个作为开发商我们要克制自己,要呼吁自己,我觉得宏观调控本身土地拍卖是好事情,但是它是刚性成本,土地拍卖本身带来了一个很现实问题,现在房价飞涨跟土地有直接关系,前不久,一个月以内,成都市拍了一个住宅用地,1000多万一亩,我们大家想,它的成本应该上6千,我觉得正如我们提到的政府在拍卖土地的时候,是否也有恶意炒作呢?因为最近报纸说,推出的土地炒作,土地将会形成激烈竞争,大家把土地哄抬这么高,所以从政策上讲,对地方政府也是有要求的,我们从上看,他不单是为开发商调控,要修老百姓买得起的房子,开发商投资密度,我们只能说从我们自身责任来做。

  刘晓齐:这个话题很难的,因为企业本身生存是以盈利为目的,开发商要建老百姓买得起房子,我觉得我们首先有一个界定,所谓界定,买得起房子一定要具备一定支付能力,相对稳定收入的家庭才有这样的条件,那么我想房地产是一个资源性的产品,是一个特殊的商品,当我们开发商拥有了一块土地之后,实际上你在某一个地段就有了垄断的地位,所以我觉得企业不单是盈利,更重要的是承担社会责任,同时他还要为社会发展和消费者信任你这个企业,你这个企业的产品才好卖,你企业才有长足发展,所以从这一点来讲,作为开发商有一种社会责任,当我们拥有了这种垄断资源的时候,我们应该尽量考虑他在满足规划的条件下,尽量考虑适合我们大众消费者能够消费的产品,所以国家的宏观调控面临着全国的房价和一些建造高档的住宅,也是所谓主体的情况,发出的调控的政策和措施,其目的是因为既然是资源性产品,中国人口多,土地资源少的国家,他跟其他国家不一样,所以我们更应该考虑把有限的资源充分利用,深度开发,尽量生产出更多产品,满足相当一部分人的需求,我觉得这是客观和实际的。

  主持人:谢谢唐总!接下来我们邀请齐力房产董事长刘晓齐为我们讲一讲开发商自身的责任怎么样建老百姓买得起房子。

  唐金根:大家好,首先我要感谢大家对我们浙江商会的支持,我很荣幸被推选浙江商会的会长,任务和担子也很重,刚才主持人说了要我讲一讲四川房地产的发展前景。刚刚本家书记也介绍了,土地价格不是引起房地产价格上升的主要原因,那肯定是一个原因,我今天想谈一谈,我们到了四川来了之后,我对四川房地产投资的看法。

  第一、我们四川省和我们全国各地一样,就是改革开放以后,整个社会经济发展很快,经济的国力我想是西南地区最强的,也就是说今后在这几年改革开放之后,老百姓钱带鼓起来之后,当然我们就会想到如何改善居住,这是第一位的,所以说我们是消费潜力还是比较大的,这是第一个原因。

  第二、我觉得需要关注是我们四川省各级政府和部门包括我们最近成都市应该是去年推进的城乡统筹,以及全国的农村建设等等的方面,还有我们各个城市部门,城市形象的推广和当地的文化以及资源内涵的结合,刚才绵阳的一个局长和我们德阳的局长都是介绍了他们当地的情况,从这个角度来说,我们当地的政府采取的一些政策也是鼓励房地产经营发展,改善我们城市的面貌。

  第三、我们今天新华网.四川城建与房产频道开通也就是我们四川的主流媒体,它对我们房地产消费进行正确引导,国家有些地区有些区域房地产价格涨得有些快,但是我们四川比较正常的,因为我们每年经济GDP要增长10%,同样地我们产品或者说物价等等没有一个适度的上涨的话,其实内需就拉不动,这样后面的经济持续性会受到很大影响,所以说第三点,我们四川主流媒体深入消费的理念和观念在直接引导我们消费者,所以我觉得这几年四川房地产确实是很健康、稳健地在发展,这是第三个。

  第四、我觉得我们四川省有包容的文化和氛围,你想我们大家一起到四川,整个四川包括成都很包容,觉得是移民性质,跟其他地方相比,当然跟深圳没法比,跟其他地方相比是最丰富的,像我们这样的浙商或者说其他地方投资者或学者等等其他人员来到我们四川,都很容易融入我们四川这个社会,也就是说我们有包容和这样的心态,那么我们周边省市区的消费者也愿意到我们四川来购房、置业、安家甚至于乐业,那么从这个角度来说,无形中为我们四川的房地产市场又扩大了一大批的消费者。所以从这个方面来说,我们四川房地产投资前景还是很广阔的。

  第五、由于我们改革开放之后,东部、中部、西部发展的有一些不平衡,国家采取了一些不同政策,一些鼓励政策,这样的条件成熟了之后,我觉得我们四川正在逐渐成为我们东部大量的人流、资金流、物流以及产品流逐步转入和吸纳的地方,当然这个吸纳我们四川省和部门也在有选择性的选择,我觉得这个很好,特别是一些东部转移过来的一些,这个是对环境,或者对资源影响比较大的,这些也是在选择,因为我们最近在商会接到很多市区县的项目。这样子从东部、中部、西部发展来看,我们不断地人流、资金流、物流在过来,无形中对我们房地产市场也是起到了推动的作用。

  第六、我们成都市和四川省目前一些土地政策和一些房地产开发方面的政策,我觉得相对来说比较完善,让投资者我们房地产开发商赶紧投资,我在成都这一段时间和四川这一段时间来看,不诚信、粗枝滥造的东西在四川在成都很少,反过来说我们开发商产品是老百姓能够信任的,能够提供不同层次的消费者需求的产品。像这样的城市的开发商,大家可以看一看,前面的省会城市,你去看,全国有影响力的开发商我看到成都来基本上都报道了,到北京、上海、广州,因为那边投资成本相对较高,从这个角度说我们有不同的开发商提供不同的产品给我们消费者,也就是说正像我们四川麻辣烫也好,高档馆子也好,不同消费者都能够找到消费场所,同样在我们房产里面,他也能够找到不同消费的档次房产品。所以从这几个方面来说,我觉得四川房方法前景相当广阔。

  主持人:刚刚唐书记提到三个问题,一个是地价本身,房价高涨是很多因素,还有就是媒体的道德。包括我们专家和普通老百姓还是有一个构建和谐社会为主,然后大家相互之间有一个协调,我们也期待在往后政府调控当中与我们地产商有一个很好结合。下面还有一个网上的问题就是四川房地产投资前景问题。这个问题请中大房产集团成都公司总经理唐金根来讲讲。

  唐明:我下面要讲房地产有些话不是按照他们意志上说话,我先讲地价,大家知道从2002年以后,我们地产市场已经开始实行以市场化配置土地资源方式,具体来讲,就是房地产开发用地经营型企业用地,是要采取市场出让方式供应土地。在这个大的原则之下,以前的用地找市长,暗箱操作或者是勾兑某一个部门这种局面是一去不复返了,当然这种原来暗箱操作到现在市场化操作有一个过程。城东房价按我们新的价位基本上是翻番,2004年底权威部门统计每平方米2000多,到去年年底每平方米是3100左右,加上其他涨价因素,合理涨价因素就是说差不多每平方每年要上涨近1千元。我不知道如果从消费角度是不是有一个切实感受,也就是房地产价格实在是比较高了。

  那么我再说地价,成都市2004年底到2005年我们中海名城有一个补交土地,其中有一个拍卖土地是它的,158万一亩,那么这个价格用地是什么概念呢,如果这个价格按照40%建筑率和300容积率来算,那么按照这个价格每平方米房价这里面摊过去地价只有100多块钱,而且现在成都市高价很多房价并不是以市场出让或者是拍卖出的地,它是前些年地,所以从这些角度讲,现在有些房地产价格有些不合理因素。但是作为企业老板也很难,加上原材料涨价,加上市场化现在土地价格也确实上涨了,所以我在这里确实说一点,现在房地产价格高拍卖158万一亩的土地摊到房地产价格在上都只有100多不到200多平方,所以现在房地产价格高价不完全是土地市场配置,所以房地产价格怎么样我没有做详细分析,因为我在土地部门工作,知道地价在房价当中实际比例。所以地价高并不是主要因素,是因素之一。

  再来我讲媒体,因为今天我们是新华网·四川城建房产网的开通,所以我首先祝贺开通,第二个新华网包括新华社分社都是主流媒体,就是我们的媒体、企业、消费者这三者之间,我们消费者是弱者,现在有很多不正常的信息,不对称的信息,在蒙消费者,实际上从统计部门来讲,成都实际开发量、销售量空置率不是一个小数字,所以说从结构角度来讲,除了祝贺房产频道开通之外,还有一个对媒体忠告,媒体你可以有说不出真话,你不能有说出的假话。所以作为媒体来讲这是一个道德原则,房地产价格高昂要给老百姓一个准确的信息,刚才有经济学家讲,房地产价格还要涨,如何涨,房地产价格你经济学家说随着GDP涨,但是你经济学上涨,就要慌的,所以管理上有一个20%和80%规律,就是说20%的社会群体占有80%的社会财富,所以浙江杭州市有一个1300多户的随机抽样调查,83%的人说房价太高,老百姓买不起房,如果我们80%多的人多说房子价位高的话,我们经济学家就应该思考怎么样确定房地产信息。

  主持人:首先我们有请四川省国土资源厅唐书记给我们介绍一下房价与地价问题。

  主持人:谢谢李总的衷心祝福,也对我们提出了要求希望我们规范管理。感谢你们。接下来我们第二批嘉宾,他们是四川省国土资源厅宣传中心书记法规处调研员唐明,还有中大房产集团成都公司总经理唐金根;还有齐力房产董事长刘晓齐;还有中铁五局副总经理、成都天泉置业董事长邓荣飞;还有四川红星房产总经理李质和以及成都金房集团董事长王晓白。掌声有请他们!。

  李耀亨:城市问题第一个问题是交通问题,交通问题最少是50年,车子都开不走,谈什么文化,我们二环路改造,如果是将来汽车再发展下去,再发展五年,这个交通绿化,交通再改造就改造到房子边上,二环路拥挤就不行了,现在二环路单边三车道,以后的交通是非常大的问题,所以城市规划第一个重点是交通,我们的国土部门要把这个当成主题来抓,你因为要求想改,你改都改不了,因为没有地方了。再过10年、20年还仅仅是一环路和二环路,那这个城市也就无法通行了。

  第二个文化问题,第三个讲修漂亮问题,第一个问题没有解决,后面的问题都是虚化。我在城东到城西上班,在路程中都要花费很长的时间,怎么上班?希望我们规划部门在座城建方面要想讲文化讲理念,先讲实用。

  还有一个问题,因为今天新华网·四川城建与房产频道开通庆典,因为我们天邑花园是焦点成都房地产网做信息宣传,他不花钱,私自就把你房地产信息输上去了,有点不规范。所以希望以后新华网要规范一点。预祝新华网办一个专业大网,办成一个唯一的大网,为国家的安定发展作出突出成绩。

  主持人:我相信作为开发商跟这个城市配合会越来越和谐,谢谢米总,我们还有一个问题要交给天邑集团董事长李耀亨。李总要讲同样的问题,您觉得怎么样规划才有更好未来?

  米瑞蓉:我觉得这个问题非常简单,从这个问题当中,我觉得引申出另外一个问题,就是在去年,你现在对新政的看法,开发商给我提一个问题,你怎么说,开发企业这是一个责任问题,你的社会责任是什么?我觉得我当时回答来说,应该是三个方面。

  2.从行业来讲,就要回到你刚才问题上,我们应该是在规划条件下,规划宏观控制下合理开发,而且尽量让你的产品尽量超前,尽量科学化做,而且尽量满足人的需求。

  反过来回到我们刚刚这个话题,如果你不按这个条件做,开发商付出代价是非常大的,成都已经有两个案例,开发商受到非常严重的损失,而且从企业发展角度来讲,受到非常大影响,房子被拆掉了,对企业影响非常大,但是反过来讲,如果是由于政府原因,规划没有前瞻性问题,带来的问题该谁来买单?对于政府规划缺乏前景,该谁来买单?比如说昨天看了电视,就讲一个小区,这个小区是80年代建的小区,由于建的时候没有考虑合理配制,没有考虑绿化问题,没有考虑到车库问题,现在要改造,老百姓阻挡所有人不准改造,就这说明70年代的产品没有考虑周全。

  主持人:听了蒋世湘调研员说了之后,我们在座的和网上的朋友都会感受到德阳的变化,我们要提出一个疑问,开发商怎么样自觉融入城市规划当中,对自己有一个什么样提升呢?这个问题我们交给下一位嘉宾,我们万博置业的米瑞蓉董事长。

  蒋世湘:德阳是一个安静美丽的城市,作为城市是整个经济发展载体,作为政府部门,如何就我们建设系统做好为房地产事业服好务的工作呢,我们现在很多同志没有完全去做,德阳应该说从2002年起变多了,变美了。我觉得今天下午几个专家讲得非常好,如果说从政府领导,从部门领导,乃至包括规划本身,没有以人为本思想,你这个东西是很盲目的,整个城市该怎么发展?我们从几个方面来展开。

  1.我们是从小区规划,道路设计,包括高楼设计,包括绿色,我们的规矩就是只要有三个平方米空地,你就把树栽起。

  2.是狠抓了青山清水,也就是回归自然,因为我们有一条河横穿20公里,现在我们基本上整理了13公里,这条河穿越了城市中心区,两边我们保守算10多公尺,这个影响是8平方公里老百姓,为沿岸10多万老百姓居住提供了非常好的环境。

  3.我们在整个建设规划当中,把文化和地方建设融入到文化里面,我们修建大桥借用了三星堆文化。我们把现代文化、工业文化、古文化融入一起,宜动宜静,所以在把文化和地方特色融入到城市建设当中来,使外地本地的人能够感受到我们的升华。

  主持人:谢谢唐总,今年“十一五”后面跟的字从从“计划”变成了“规划”,这一字之差让我们感受到了我们从国家到省,到我们市甚至是我们接下来要发言二级城市,应该从总体规划上有新的层面,新的思考,接下来有请德阳市建设局调研员蒋世湘给我们介绍一下德阳市未来规划。

  唐名琏:在“十一五”规划当中,有一个大家都感兴趣的问题,就是城市化问题。这个话题不仅是政府在谈,老百姓也在谈,不管是营运还是运营也好,主体是谁?是产业。不管是新城市建设还是旧城改造,一个主力是开发商,所以开发商在城市化当中,大有作为都是讲得很清楚,成都置信在城市运营已经做了尝试,比如说我们和青羊区合作做了青羊工业发展,步入了工业产业,是一座新城;,比如说我们和温江政府合作,将要打造的是六千亩温江北部新城,它的名字叫做“国色天香”;比如说我们和彭州市政府合作,成立了彭州投资公司,当然还有武侯区、自贡市、双流等。在这么多过程当中我们有一个感受,开发商现在不能仅仅眼睛瞪着说我要找一块地,然后修成房子,要跳出地产做地产,要站在城市运营的这一个高度来发展来城市,建设城市,投资城市,所以城市运营我们觉得,首先要去发掘城市资源,去整合城市资源,去提升城市资源,只有这样开发商才能把城市运营的这盘棋下得很好,这个任务才能完成得很好,这个使命才能做得很好,总之一句话,我想我们应该通过策划,通过规划,通过营销,通过投资建设使我们城市未来发展更好,使我们城市未来建设的更好,我想开发商义不容辞、大有作为!谢谢大家!

  主持人:这些竭诚服务我们也听的很明白了,因为时间的关系,谢谢您的演讲。刚才胡局长就咱们四川蓝图当中,建设城市也成为第一位,接下来我们要求成都置信副总经理唐名琏唐总来给我们谈开发商介入城运营问题。

  主持人:我相信通过胡局的介绍,绵阳在政府的大力支持下房地产应该有更大的作为。

  胡正川:今年市委市政府结合“十一五”规划纲要又提出了要把绵阳按照三个提升打造,所以我们要求房地产业要主动建城市改造和提升经验,今年我们在市人代会上,又向市人民政府提出了在绵阳建设“宜居之城”建议,最近在支持绵阳各大媒体开展绵阳宜居之城的大讨论。这样给绵阳房地产进一步造势。

  胡正川:大家下午好!我是涪城区三产一名普通干部,“十一五”规划提出了科学发展观,所以给房地产带来更多要求带来更多机遇,同时也提出了严格的挑战。所以我想根据我们工作,这几年主要是从几个方面:

  2.是为涪城区发展空间,争取更多的空间,为房地产企业拓展空间,为未来得发展提供机遇;

  3.是助强房地产业,为房地产未来发展提供动力,我们主要是一方面配合市政府提出的迁移工程,使绵阳成为真正的工业强市科技城;同时我们也结合我们自己的工作,把第三产业争创它的发展新优势,为房地产业提供动力;这几年绵阳教育对房地产发展效益十分显著,所以我们积极给市政府建言,打造绵阳真正教育城;我们为房地产企业提供了新的思路和领域,比如中高端旅游住宅的研究,所以通过这几点为房地产未来发展提供动力。

  4.我们这几年大力创造要树城市品牌,为房地产发展注入灵魂。因为这几年城市品牌对于房地产销售拉动十分显著,也有利于为房地产发展造势,所以这几年我们分别利用不同的机会,采取的不同方式,做了一些工作。比如前年我们通过调查研究,给市人民政府提出把绵阳如何真正建成既美丽又繁荣,因为大家到了绵阳就知道非常干净,但是干净不繁荣,所以市人民政府在全市开展了推进繁荣工作,使绵阳真正成为一个魅力创业之城。

  主持人:好了,现场所有来宾还有在网上收看直播的朋友们,现在我们进入了四川城建与房产频道会客厅,在座这五位都是房地产界和政府界代表,那我们这组讨论主题是“城市未来与城市规划”,首先有请绵阳涪城区三产局局长胡正川为我们谈一下政府部门要为房地产业发展怎么样竭诚服务。

  主持人:谢谢吴丰教授。刚刚这四位教授随着风格迥异,但都讲的非常精彩,下面进入业界嘉宾积极较量这个环节,我们将有请嘉宾分组上台进入新华网·四川城建与房产频道会客厅接受现场访问,相互交流。首先请第一组嘉宾上台。他们是绵阳涪城区三产局长胡正川;成都置信副总经理唐名琏;德阳市建设局调研员蒋世湘;万博置业董事长米瑞蓉;成都天意集团董事长李耀亨,掌声有请!

  1.大规模的复合体产品需要整合较短零售服务,整合酒店,整合酒店式公寓,整合相应的写字楼,把这些业态、形态的产品积聚在一个建筑复合体里面,会产生非常大的集聚效应,也是成都未来发展商住楼非常重要的一个方向。我们现在看成都市区这种形态物业相对较少,比如说在新加坡在这里做得仁和实业,包括染坊街,这都是建筑群体的基本雏形。

  2.方向是怎么样发展是去很好思考,怎么样开发出满足大量中断企业顾客群的市场,就像我们现在很普遍的看到,做酒店现在经济型酒店抢了非常多星级酒店市场,怎么样满足这一段,能够承受高端住户,非常高租金的住户,我怎么样去满足他们这个群体,这个我认为也是有价值的突破口。

  3.因为整个商住楼考虑交通,成都的轨道已经了支线发展阶段,跳出以前的区域,在新的区域考虑新的商务中心,一旦有地铁轨道交通作支持的话,这些商务发展应该有大的发展空间。

  4.在边缘区域,结合特定产业特定经济,这么一些思路去开发商务物业,我想这四个方向,我们开发商在从事商务物业方面可以借用这些思路。谢谢!

  吴丰:第二、高端物业同零售物业整合不是很充分,我们看到很好高端办公楼通常需要群体效应,在成都非常缺乏高端写字楼同高端商业非常缺乏。我们成都目前为止,高端租户相对有限的,就形成甲级写字楼竞争就不是很良性了,可能高端租户在新的甲级写字楼之间不断流动,这样也不利于甲级写字楼成长。在成都一个比较突出的问题,一环路周边有大量商住楼有空闲,我们现成的物业,由于设施、硬件等在开发的时候前瞻性不够,使得这类物业改善升级做得不是很好,这一点在上海和北京做得很好,比如说上海很多写字楼由国外投资型机构为他进行重新改造,让他进行重新提升。在成都这一点没有得到体现。通常你看政府规划CBD也没有非常好的成效,集聚效果不是很突出。对很多产业企业行业选择,比如在北京中关村CBD区都在这里,大量做IT都在中关村,而在成都这个现象也不是很突出,也反映出整个商物业发展的相对滞后,所以说从这些因素来看的话,大家从外面表象来看,成都商住楼问题会更突出更普遍。比如现在看成都主要烂尾楼是商务物业,当然这里面原因可能很多,但是这体现了成都商务物业开发的不成熟,反映出甲级写字楼是非常有竞争力的,特别是把相应的指标作相应的衡量来看,贵一点的12000、13000,便宜点大概8、9千,但是平均楼租金是1万元。按这种回报投资来看,实际上成都甲级商住楼是非常有投资价值的,可以看出有很大的发展空间,另外一方面成都商住楼发展也有很大问题。

  吴丰:第一、国际化、有实力的开发商相对比较匮乏,在成都还非常缺乏在国际上有影响力开发商。包括国内的一流开发商都进入成都,但是他们都以住宅为主,很少涉入商业物业,这就造成成都的整个商业物业的开发空间没有打开。我们现在很清楚地看到,北京大力开发都是以模板开发。就是说,特定的地段同特定建筑结合比较差,比较弱,都是比较平庸的。

  吴丰:首先第一个讲成都商业物业发展有没有发展前景,从我个人来看是非常正面的,非常乐观的看法,因为有些基本因素非常强有力支持成都商业物业发展。我们成都区域非常好的吸引力。再一个本地经济发展增长非常强劲的,第三产业发展也是非常迅猛的,外商很多投资也有相当大的密度,再一个成都发展定位。这些诸多因素决定了应该有越来越多企业、群众对城市商务物业产生比较强烈的需求,所以从发展来看,应该说还是有相当的前景的。但从发展来看成都目前商务物业现状存在相应问题,比如说我个人感觉有几个问题。

  吴丰:各位领导,各位来宾,大家下午好!非常高兴今天有这个机会参加这个论坛,应主办方要求我讲一讲成都有关商业物业问题,我讲的商务物业并不是商业地产问题,我个人对于成独立性住宅研究多一点,上级对于商务物业也就是写字楼了解相对少一点,但是为什么提出这么一个问题,我作一个简单比就是说一个住宅市场在全国来看,发展非常强劲的。但是把成都商务和物业发展来比,是非常滞后。成都在商业地产跟成都基本位置是不对称的,我们来看成都城市面貌,很突出一块就是城市中心区域,CBD区域,基本面貌怎么样,我们现在发现很多外来者对成都本地住宅评价相对是比较高的,成都住宅在全国也是相应影响力。但是成都商务物业这一块有很大差距,比如说跟东部城市比较,比如说西安、重庆,我们从住宅这个角度看,可能发展有一定优势,但是在商业物业是落后的。

  主持人:谢谢李教授!接下来我们请到是川大经济学专家吴丰教授做主题演讲,吴丰教授演讲的题目是:“城市商业规划与城市商业地产的适度开发”。

  李蔚:最后一个房地产的投资利润会大大下降,我们不是说你买房子的投资会大幅下降,在这种情况下会转到廉租房,政府把廉租房拿来租,要百分之百有住房,有住房和有房住是两个概念,我们社会是首先保证有房住,不是每个人有住房,如果每个人都有住房,这个社会经济发展不平衡的,所以现在的我们领导想来打压房价,是不行的。所以未来发展方向将培育廉租房,在政府主导下,市场诱导下大力发展。谢谢!

  李蔚:第三、环保节能房将成为主流,在未来我们要竣工上百亿,我们现在能耗是非常贵,我们哪儿有这么多能源?据说还有开发五六十年就没有土地了,那到时候到哪里整?

  第四、房地产暴利问题。当然很多开发商不承认暴力问题,文化选择,文化选择将成为房地产选择。因为现在很多房子几年就不行了,没有文化。我在西方调查20多个国家,我发现很多国家不像中国这样,他们不直接销售,他们的房子不在报纸上销售,唯一是找经纪人,我们可以大力节约宣传资料,虽然现在是期房销售。

  第五、下一步的是品牌竞争、产品竞争、实力竞争的时代,现在是品牌竞争的时代,谁有钱都可以搞。

  李蔚:我有几个预测,我在营销学上也做了一些研究,我是说长期的,整体发展趋势,不是10年以后、5年的时候你就走。

  第一、我觉得价格还将持续增长,但是涨幅应该控制在合理范围内。现在有些政府方法没有效用,去年的新政不科学,随着下一个科学发展观要科学地整合,刚刚杨教授说了持续的增长在合理范围内,要想指导明年后年的房价就看今年的地价,今年的地价决定了明年的房价。

  第二、我觉得房地产销售价格机制要调整,给你一个合理利润,又不准你涨价肯定不行。

  李蔚:看一下房地产,一个是价格问题,上涨过快,全国上下都在说这个问题,所以房地产市场没有建立起完全规则的持续,我们当老板的也非常清楚这个问题,所以刚刚杨教授也讲,讲教授是我的老师,他也说到这个问题。我们相当部门房地产开发商在有些部门都唯利是图,有些规则没有健全,比如说开发,比如是按照游戏规则办,我们现在房子定价是有问题的,反正你定嘛,低了高了,可以随便涨价,哪个领域可以随便涨价呢,只有房地产可以。过两天又涨,过两天又涨,所以说不规范,不规范企业也难做,还有市场发育不完全,还有人力资源不够,全国几十万家房地产,我们把这个产业叫做山寨王时代。

  李蔚:过去我们搞实践检验真理搞鸡飞狗跳,在这种科学发展中,我们在想科学发展说些什么呢?说穿了,第一就是科学,第二要持续,不持续就是不科学的,科学不能检验不能持续你叫什么科学呢,你搞万有引力过几天就被推翻了,持续就有资源可持续,环境可持续,社会可持续,资源能不能持续,没有资源你就完了,环境不能持续也完了,还有社会可不可持续,社会不可持续就变颜色了,现在我们看一下,我们整个社会可不可持续呢,所以我这里有一点资料,我们现在的能耗是西方7个发达国家GDP的几倍,相当于西方发达国家5.9被倍,相当于德国4.7倍,日本的11.5倍,什么概念,我们本来是能源大国,所以我们、现在往穷的地方走,就是往有石油的地方走,就是去整能源。所以我们怎么发展,比如说环境能不能持续,我们的艾教授专门研究这个话题,我们社会能不能持续,现在城乡矛盾,富人和穷人的矛盾,我们叫社会主义,出现这个问题社会怎么持续?社会不能持续,我们中华民族怎么崛起,所以在这种情况下,我们房地产领域就出现了一系列的问题了。

  李蔚:各位领导,各位朋友,今天下午根据组委会安排我的发言题目是“十一五”规划与房地产走势。现在搞房地产在全国在世界上中国是唯一的一个亮点,因为我们房地产总量与西方发达国家总和还多,我们现在房地产建设总量相当于美国5倍,我们上海建房总量比全俄罗斯还多。在这样一种背景下,如火如荼背景下,还有全民都在往房地产里面挤,有人说“要想发大财,快搞房地产,塔吊一响,黄金万辆”,所以全民搞房地产,原来是老板搞房地产,现在什么人都搞房地产去了,我买两套房地产投资,虽然很多人骂房地产涨价,但是很多人又巴不得涨价。现在有一个问题,这样的涨价会给我们带来什么?所以我们就有个“十一五”规划,我们把“十一五”规划拿来慢慢读,读完了,他跟房地产有什么关系呢,所以我读完了总结一句话,就是“科学发展观”。开始我觉得,科学发展观有什么嘛,谁都可以整,后来我才发现,这个东西可不是一般人都能整,为什么,我仔细分析了一下,不一定正确,我反正是读书人,知无不言,言无不尽。苏联是怎么搞的,所以按照苏联搞,开始前十年还可以,后来弄不动了,整到崩溃边缘,后来说我来整什么呢,所以有时间检验真理标准,先整出来,错了再改就是了,先把深圳弄来整一下。所谓“摸着石头过河”。现在的话,我们第四代人,我们就不好整,不按着本本整,也不摸着整,按照科学整,是一个重大变化。

  主持人:我们再次以热烈掌声为艾南山教授为此精心准备的演讲表示感谢。下面有请川大新锐市场研究专家李蔚教授进行主体演讲。李教授演讲的题目是:“十一五规划与房地产业未来前瞻”。

  艾南山:下面我们用图来看。(图片演示)这些图片现在还是非常美的,闲情雅致也是一种美,这个建筑感到一种宗教的力量,对信教的教徒感受不一样,布达拉宫也是一样,宗教也是有深厚的内涵的,这当然是西方的文化追求,美丽的环境需要和谐,不美环境的需要超脱,我想我们的目标是要生态、和谐、以人为本。好,谢谢大家!

  艾南山:那么城市住宅的真实魅力何在,我们就是真善美提倡“健康的环境、悦目的景观、深厚的内涵”,从价值观上从善,从审美观是求美,我觉得真善美有三个层次,一个是有健康环境,屋内的感受应该是健康的,这是真,第二建筑是一种视角艺术,室内室外的景观效益要有悦目的景观。第三人们还在追求一种文化和享受,所以一个好的生态建筑还要引导人们,还要有深厚的内涵,这就真正达到求线]

  艾南山:从生态角度看首先:1.我们要大力发展生态经济;2.努力优化人居环境;3.还有努力优化人居环境;4.切实加强环境保护,积极培育生态文化,这是从生态角度来看。张艺谋说成都是一座来了就不想离开的城市,成都人和我们政府都喜欢引用这句话,成都是一个来了就不想走的地方,这是成都府河景色秀美,(图)从外表看还是很美,但是这个不能从外表看,这一江水从环境学或者生态学来看问题还是很多的。人们在建设投资中强调建筑建筑与自身环境的融合,新型的绿色住宅就是要节约资源,这是网上宣传的的一栋生态建筑。中国第一个绿色房屋好象是在哈尔滨,当时强调节约资源充分利用阳光,这也算是一个。还有上海有一个生态建筑办公示范楼,生态建筑从概念上来讲,最先是从Green House,从这些大家能够体会到生态房子的概念是什么。

  艾南山:第二个问题是恶化环境,渴求生态住宅。(图片解释)城市空间已经没有了,交通状况勘忧,我们的空间哪里去了,高楼林立,从这个高楼来讲,我想高楼显示出了人的伟大,对自然,同时另一方面也显示出了人的渺小,一方面人们用自己力量建设高楼,显示人类对自然的力量,同时人也感受到了自然生存物对自己的压力。

  杨继瑞:9.政府支持,政府承诺的事情一定要兑现,如果你做不到,你就不要承诺,否则的话,你就会把一些资源在时间上耗费掉,当然这里面还有很多举措,我认为更多的中小开发商进入到竞争行业,竞争就能够出更多项目。你大盘上去了,其他开发商可能就跟着涨,如果更多开发商都能够到土地招拍挂里面去,我想土地会更加健康发展的。

  我想新华网·四川城建与房产频道开通肯定会搭建一个很好的平台,同时的话,在开发商政府和消费者包括我们学者之间建立起一个沟通的平台和桥梁,使大家都能够理性地对待现在的投资,理性地对待我们的开发,理性地对待我们消费,使大家都在我们房地产健康发展中能够受益,谢谢大家!

  杨继瑞:8.价格要平稳。这个平稳我认为是稳中有升的平稳,很多人预言房地产价格会有一个很大回落,不可能的,整个趋势我认为是稳中有升的,为什么?我们所有的大的价格体系是稳中有升的,我们每年的价格如果是涨幅如果是低于了3%的话,我们就会出现通货紧缩,这又是一个新的矛盾,任何一个国家的房价都要稳中有升的,否则经济就没法推进了,当然我们也不主张价格涨得过高,涨得过高肯定会有一个波浪型回落问题,这对房地产非常不利。我觉得我们应该采用一些很有效的措施来使整个房价始终不能够高于GDP的增幅,如果整个房价在GDP增幅范围之内,我认为这个房价涨幅应该是健康的。大家认为有一个良性问题,对于真正的低收入,最低收入的价格来讲,即使你房价不涨,甚至房价回落,他照样不会买,这些人应该是政府提供经济适用房,我们应该都提供廉租房,就是发达国家也不可能都买房消费,有30%都是租房,更何况我们还是发展中国家,经济适用房不一定买,可以用来租,把廉租房概念扩大,把买不起房通过廉租房机制使更多的老百姓能够住上房子,这样才可以健康地发展。

  发展以后,通过我们的税收更多的回报来支持我们廉租房建设,我认为这样的路子才能够真正解决好不同的社会阶层,不同消费问题,你有钱人就去买商品房,更有钱的就去买更高档的房子。老百姓买不起房子四我们政府提供廉租房,更多的廉租房供应给你,我觉得政府不应该鼓励房价下跌,就是要平稳地走,合理的一些制度,使它的涨幅跟我们经济规律相适应的范围。

  杨继瑞:7.品牌问题。一个市场,能够有一个等级的提升的话,一定要有一个品牌的新的切入,要有一些大公司,大品牌的介入,整个房地产市场才会在过去同质发展才能发展,现在我们房地产之所以比较火爆,有一个很重要的不就是说房地产人们可以买一套,可以买两套,也可以买第三套,不一定都去居住,他作为收支或储蓄,甚至作为他投资,这是非常重要的。

  杨继瑞:6.市场稳健。市场稳健我认为是非常重要的,一个市场部能够大起大落,他能够跟投资者和消费者有合理预期,这样的话,市场发展才是比较好的。所以说我们的政策不应该有大起大落,特别是现在我们房地产市场调控以后还是在持续上涨,有人就是说是不是要检讨一下我们的宏观调控?我认为是不必要的,因为房地产是资源性的,凡是资源性的就是会涨价。

  杨继瑞:4.关联程度。因为安居跟乐业是有关系的,如果你这个区域乐业就是就业的门路,就业的水平低的话,房地产很难起来,因为一个市场它需要有一个能够支付能力消费群,需要有一个就业支撑消费的平台,就搞房地产在一个区域你一定要先去搞旧城改造,要先去新区起步,从新区示范然后反弹,进入旧城。这样你才能够得到更大的好的回报。

  杨继瑞说:1.一个城市怎么样发展,发展什么样结构,一定要研究消费群,消费的人气不仅仅是总量,我们一些二线城市,由于它的人口聚集度有限,而且消费观念的转变还比较滞后,因此,你怎么样能够用一个比较抓住它的消费心理和消费心态这样一个房地产这样的楼盘,能够启动它的消费人群,我认为这是至关重要的,比如说我们在二线城市,在二线城市周边,如果说按照成都中心区位都建高层,这里面包括小高层,土地对消费人气是不起作用的,因为我们这些地方还比较习惯与低层,如果是高层,他不能接受。

  杨继瑞:大家下午好!因为今天座位有限,我们的同学将在网上听课,因为我今天要上课,所以要求学生在网上听了。我今天不按照发言稿讲,我另外拟了题目,就是“十一五”规划和城市发展未来。怎么样从房地产这样一个角度进一步剖析,对于四川大中城市来讲,我们“十一五”社会发展增长期,关联和带动作用非常明显,而房地产先导性、基础性、关联度非常强的产业,对城市和功能的提升和完善有着非常重要的作用,作为我们四川一二线城市怎么样发展呢,我认为有四个需要我们认线]

  主持人:好,稍作休息之后进入今天论坛的第二版块。今天论坛主题是《“十一五”规划与城市未来》。这个选题有着重大现实意义,今年是我国“十一五”规划开局阶段,党中央、国务院以及四川省委、省政府都对做好“十一五”规划开局之年工作进行了精心部署,提出了要求,作为国民经济重要支柱产业的城市建设和房地产业,在“十一五”规划中被摆到重要地位,占有重要分量。认真贯彻执行“十一五”规划进一步搞好城市建设和房地产业,是全面建设小康社会的需要,也是城建和房产行业自身持续健康发展的需要。下面,我们将邀请来自川大的四位专家,根据“十一五”规划的精神,结合我省城市建设和房地产业发展实际,进行精彩的主题演讲,每人演讲的时间为10分钟。首先有请原川大副校长、现任西南财大党委副书记杨继瑞教授进行主题演讲,他演讲题目是四“四川一二线城市房地产的区域发展战略”掌声有请。

  去年国家实行宏观调控以来,我市按照建设部要求,认真领会精神,坚决贯彻执行《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)规定的各项调控政策措施,冷静分析,沉着应对,结合本地市场实际情况,形成了“引导高端,调控中端,保障低端”的总体调控思路,经过一年的实践,取得了良好的调控成效。

  市场是由供求关系决定的,政府履行市场调节的职能,首先必须考虑不同人群的购买力。基于此,从消费角度出发,我们将住房市场划分为三个不同的细分市场,并有针对性地实施不同的对策。其中:1、高端市场:购买(或承租)者为本地和外地高收入人群;所购(租)住房为除普通商品住房以外的高档商品住房;房屋品质好、价格高;交易价格由市场决定;

  2、中端市场:购买(或承租)者为本地和外地的中高收入人群;所购(租)住房为普通商品住房;房屋价格中等,一般在均价上下浮动;交易价格由市场决定;

  3、低端市场:购买(或承租)者为本地中低收入和低收入人群;所购(租)住房为经济适用住房和廉租住房等公共保障住房;房屋价格较低;交易价格由政府决定(实物补贴),或由市场决定但政府提供差价补贴(货币补贴)。二、“引导高端,调控中端,保障低端”是对各细分市场的差异化调控组合

  就是政府对高端市场实行积极的不干预政策。有三层含义:其一,政府对高端市场不硬性干预;其二,政府对高端市场的不干预是积极的、主动的,是在充分发挥市场机制作用基础上的引导,不是消极的、被动的放任不管,而是仅局限于规则的制定、秩序的维护;其三,政府对高端市场的关注是积极的,不干预是在积极关注下的不干预,而不是一无所知情况下的不干预。当高端市场发生重大变故影响到市场的正常运转时,政府仍会介入强力干预。

  中端市场是绝大多数居民住房问题的解决之道,代表了大多数居民的住房消费水平。中端市场的消费者既买(租)不起高档房,又不属于住房保障范畴,得不到政府的补贴支持。中端市场是三个细分市场中份额最大的市场,比高端和低端的总和还多出许多,这是由于我市城市现阶段还处于质和量的高速发展期,新增住房消费大多集中于中端。只有当城市发展到成熟期,城市规模不再高速扩张时,新增住房消费才会集中于高端市场,中端消费者则大多通过二手房市场解决居住问题。因此,对中端市场的调控是政府把握整体市场的重心所在,原因在于一是中端市场体量大,其发展状况直接关系到整个房地产市场是否持续、健康、稳定发展;二是若不进行调控,放任市场动荡,一旦出现供应不足、价格快速上涨,就会使中端市场中较低收入的购房者无力购房,成为社会问题。或政府调高保障线,将这部分纳入保障范围,就会加大财政负担,政府未必负担得起。一旦出现供应过剩、房价下跌,又会打击市场信心,成交下降,从而影响整个市场乃至相关产业的发展;三是地方政府可以通过土地供应、城市规划、建筑指标控制等经济和行政手段来影响中端市场的供求、价格等,调控手段多,可操作性强。3.保障低端保障低端就是政府通过各种方式提供补贴,解决本地中低收入和低收入人群的住房问题。保障低端具有如下特性:一是保障性,通过政府补贴解决了中低收入人群的住房问题;二是完全性,只要是符合条件的,都应得到保障,政府无理由逃避责任;三是单方义务性,保障是政府的单方义务,获得保障的人无须为此付出额外的代价。保障低端,体现了政府职能的转变,即从无限政府向有限政府转变,从经济型政府向行政型政府转变。

  1、从购买力来看,住房市场消费者的有效购买力从低到高呈连续分布状态,与此相对应的是自我解决住房问题的困难程度从大到小排列。“引导高端、调控中端、保障低端”的政策思路,就是根据居民解决住房问题的困难程度,给予不同的支持帮助力度,使其均能实现住有所居。对最困难的低端居民,政府给予了最大的救济—直接给予实物或货币补贴,实际上就是“给钱”;对中端的居民,政府通过调控市场、稳定价格,保证了他们的有效购买力能转化为住房消费,实际上就是“给政策”;对高收入的高端消费者,政府既不出钱,也不出政策,而是通过市场的手,充分挖掘其消费潜力,满足个性化需求,促进住房消费。

  首先,高、中、低端市场是一个整体市场的有机组成部分,对其中任一市场的政策变化必定波及其他两个市场。

  其次,“保”低端、“稳”中端、“活”高端是与目前我市经济社会发展水平和住房现状相适应的。房地产市场政策不能脱离财富的差异化的社会现实。再次,没有“保障低端”和“调控中端”,高端住房过多带来的高房价就会加大的社会压力,住房奢侈消费也许还会引起仇富心理;反过来,没有因“引导高端”带来的财政收入,“保障低端”就会缺乏必要的财政支持,容易成为空谈。3、引导高端,可以满足部分高收入者特别是外地和本地超高收入者的个性化住房消费需要,促进城市住房整体品质乃至整座城市品质的提高,有效遏制房地产开发中日益严重的同质化现象,刺激内需,提高财政收入;调控中端,可以稳定市场,稳定人心;保障低端,可以稳定社会。

  去年我市五城区商品房成交均价4085元/平方米,同比增长9.5%;其中住房均价为3770元/平方米,同比增长16.3%。今年1-4月,商品房成交均价为4291元/平方米,同比增长6.9%;其中住房成交均价为3998元/平方米,同比增长11.7%,分别比去年低2.7和4.6个百分点,涨幅回落明显。

  2006年1-4月份,五城区144平方米以下的普通商品住房供应比重为72.8%,其中120平方米以下的为49.4%,分别比成交比重稍高0.5和1.8个百分点,供求结构更趋合理。去年,我市廉租住房实现了“应保尽保”。今年对符合购买经济适用住房条件的购房户,只要不挑不拣,满足供应。目前,我市正探索建立适应不同保障对象的、多层次、多形势的公共住房制度,并适当调整保障比例,扩大保障面,尽快出台解决中低收入居民中“夹心层”居民住房问题的方案。3.供求总量平稳增长,供求关系有所缓和

  今年1-4月,我市五城区商品房供应面积245.19万平方米,同比增长12.1%;其中住房供应面积180.53万平方米,同比增长18.1%。同期五城区商品房成交面积为290.24万平方米,同比增长13.9%;其中住房成交面积241.92万平方米,同比增长21.6%。1-4月商品房供销比为0.84,住房供销比为0.75,供求关系得到明显缓和。(完)